Стратегия продажи квартиры: Продать и купить сразу, или просто продать?
Существует два основных способа продажи квартиры: прямая и альтернативная. Я хочу поговорить с вами о том, и о другом поподробнее. Пошагово рассказать, как проходят сделки и какие преимущества и недостатки у каждого метода.
«Я ПРОСТО ПРОДАЮ!»
Прямая продажа квартиры — это тип сделки, в которой принимают участие две стороны, одна из которых продает недвижимость, а другая покупает.

По-другому прямую продажу называют еще и «чистой сделкой», так как отсутствуют отягощающие факторы: несовершеннолетние собственники, прописанные лица, расселение или разъезд и так далее.
ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ПРЯМАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ
В квартире на момент выхода на сделку никто не проживает и не зарегистрирован (чистая форма 9). Бывают исключения по выписке людей, но эти моменты можно заранее обговорить и тогда они не будут тормозить сделку.

Исключается необходимость подбора встречной покупки: продавцу заранее есть куда переехать, продавец уезжает в другой город и т. д.
ПОШАГОВО ПРЯМАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ВЫГЛЯДИТ ТАК
Поиск и сотрудничество с компетентным специалистом. Конечно, всегда можно продать квартиру самостоятельно, но тогда необходимо быть подкованным в юридических и правовых аспектах, знать все тонкости проведения сделок с недвижимостью, уметь грамотно вести переговоры, расставлять приоритеты и уделять продаже огромное количество времени. Затраты ваших физических и ценных ресурсов сокращается в 10 раз, если вы просто обращаетесь к специалисту, который, условно говоря, скажет вам, когда нужно прийти и получить свои деньги.

Грамотный маркетинговый план продвижения квартиры на рекламных площадках, проведение показов и переговоров с потенциальным покупателем. Закрепление конкретного покупателя за вашим объектом путем внесения аванса или подписания предварительного договора-купли продажи квартиры.

Заключение сделки (перевод денежных средств через выбранный способ взаиморасчетов или закладывание суммы в ячейку) и подача документов на регистрацию собственности в Россреестр.

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение денег продавцом.
ПРЕИМУЩЕСТВА ПРЯМОЙ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
В первую очередь, такой тип сделки имеет больше плюсов для покупателя:

Скорость и экономия времени, так как въехать в приобретаемое жилье можно практически сразу

Если у вас ипотека, то не составит труда быстро получить одобрение банка

Всегда существует вероятность, что продавец сможет уступить вам немного от стоимости, так как у вас физические деньги

Возможность избежать нескончаемой цепочки юридических действий, характерных для альтернативных продаж

Но не стоит исключать и тот факт, что и для собственников прямая продажа имеет ряд своих преимуществ: продавец быстро реализует квартиру и получает нужную сумму ему на руки, которой потом волен распоряжаться в зависимости от своих требований.

Однако нельзя не брать во внимание и отрицательные моменты, которые могут возникнуть в ходе сделки:

Всегда существует вероятность, что собственник квартиры мог о чем-то забыть или не посчитать важным сообщить вам. К примеру, чаще всего встречается, не снятое обременение банка. Ипотека погашена, но документы на снятие обременения не были поданы. В связи с чем Россреестр может вернуть документы и приостановить сделку, пока не будет решен этот вопрос. Все это стоит драгоценного времени.

Возможность появления наследников. И об этом чаще всего любят забывать. Лучше довериться специалисту и позволить ему досконально проверить объект, чтобы не приобрести проблемную квартиру и быть абсолютно спокойным в юридической чистоте сделки.
«Нашел человека, готового заплатить нужную сумму, продал квартиру… Все просто!»
«ЦЕПОЧКА, ВСТРЕЧКА, ПАРОВОЗИК...»
Как только в речевых оборотах не называют сделку с продажей и одновременной покупкой квартиры!

Давайте разберемся, чем альтернативная продажа отличается от прямой и почему на нее уходит больше времени.
ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СДЕЛКА
В квартире есть несовершеннолетний (-е) собственник (-и). К примеру, использовался материнский капитал, по которому обязательным условием является выделение доли несовершеннолетнему.

Продавец решил улучшить свои жилищные условия и хочет сразу переехать на новый объект, а не снимать квартиру, пока не подберет себе что-то и не проведет сделку.

Расселение коммунальных квартир.

Съезд или разъезд.
ПРЕИМУЩЕСТВА АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ
Доступность любой квартиры, выставленной на рынке, и полная свобода в выборе объекта, не зависящая от желаний другой стороны.

Вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдете подходящий вариант. Конечно, затягивать с этим не стоит, иначе будет отмерян реальный покупатель, но в выборе вас никто не ограничит.
РИСКИ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ
Альтернативная сделка довольна сложна в проведении и ее исход напрямую зависит от количества участвующих квартир

Такая сделка еще в процессе подготовки может развалиться. Напоминаю, что не всегда продавцы говорят об объекте абсолютно все и, когда эти неприятные факты «всплывают», один из участников просто может отказаться от продажи/покупки или же попросить повышение/понижение стоимости в свою пользу.
ПОШАГОВО АЛЬТЕРНАТИВНАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ВЫГЛЯДИТ ТАК
Выявление мотивации к продаже квартиры: с чем это связано, какой итог хочет получить собственник, какую квартиру он хочет приобрести, какими финансами он обладает уже сейчас? Ответы на самые простые вопросы позволят проанализировать ситуацию и построить стратегию выхода объекта сначала на рынок, а потом и на сделку.

Грамотный маркетинговый план продвижения квартиры на рекламных площадках, проведение показов и переговоров с потенциальным покупателем. Верный акцент на явных преимуществах продаваемого объекта и подготовка покупателя к тому, что сделка будет не самой быстрой. Закрепление конкретного покупателя за вашим объектом путем внесения аванса или подписания предварительного договора-купли продажи квартиры.

Поиск альтернативного жилья. Здесь главное понимать - появятся ли у вас в цепочке еще объекты. Лучше всего искать на встречную покупку «чистый объект», чтобы сократить время выхода и проведения сделки и уменьшить риски срыва цепочки.

Сбор документов. Каждая квартира в обязательном порядке проходит юридическую проверку, чтобы, как я уже говорила в Шаг 3, уменьшить риски срыва всей цепочки.

Заключительный этап: взаиморасчеты и подача на регистрацию права собственности. Чаще всего для этого используют депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает их продавец «нижней». Продавцам даётся доступ к ячейке только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке.
Самое главное в альтернативной продаже квартиры — договариваться обо всем на берегу: о взаиморасчете, как подать документы на регистрацию, включить ли акты приема-передачи квартир в доступ к ячейке, какие сроки освобождения жилья.
И строго следовать этим самым договоренностям. Один неверный шаг — и все придется начинать сначала.

Подведем итог: конечно, прямая продажа привлекательна по срокам как для покупателя, так и для продавца. Но все мы люди и у нас в жизни возникают разные ситуации. Не стоит пугаться альтернативных продаж, особенно, когда у вас есть возможность подождать желаемый объект. Каждая сделка уникальна по своему, случается и так, что прямые продажи затягивают на месяцы, а альтернативные сделки совершаются за 2-3 недели.

Пожалуй, мой самый главный совет, как для покупателей, так и для продавцов — не торопитесь самостоятельно выходить на рынок недвижимости. Да, вы сэкономите на услугах специалистов, но это может быть чревато для вас потерей времени, денег и привлекательных объектов. Лучше доверьте дело профессионалу и будьте абсолютны спокойны, что именно ваша сделка пройдет чисто, а самое главное — выгодно для вас.
Заказать услугу
Выбрать услугу
Ваше имя
Ваш телефон